Классификация объектов загородной недвижимости
Предложений на рынке загородного домостроения достаточно большое количество, как говорится на любой вкус и цвет. Девелопер, выходя на рынок с новым проектом, в силу ужесточающейся конкуренции среди застройщиков, должен четко представлять и рассчитывать, какую нишу на рынке он сможет занять, исходя из основных технико-экономических характеристик проекта, развитости социальной инфраструктуры и налаженных каналов коммуникаций. Далее, выявив целевой сегмент покупателей, можно, отталкиваясь от этого, позиционировать себя как поселок, рассчитанный для проживания людей со средним, выше среднего и высоким уровнем доходов. Итак, попробуем определить отличительные особенности и принципиальную разницу между основными классами: комфорт, бизнес и элит.
Данная классификация весьма условна, т.к. в целом даже нет четко сформированных критериев отнесения к тому или иному социальному классу, а говорить про рынок загородной недвижимости как таковой и вовсе не приходится. Среди застройщиков существует множество дополнительных, поясняющих или превозносящих статус понятий. Так, за последнее время активно вошла в обиход такая терминология, как: комфорт, эконом, Премиум, Премиум плюс, VIP классы, 'de lux'. Например, некоторые компании предпочитают чтобы их относили непосредственно к премиум-классу ('Хиттолово'/ 'Тимбер продукт', 'Видовое'/ ЗАО 'Желдорипотека') или 'de lux' ('Medovoe'/ 'ПетроСтиль').
Двойственное название некоторых терминов может вводить в заблуждение, но смысл категории остается одним и тем же, в зависимости от уровня дохода:
Эконом / комфорт - рассчитан на средний уровень дохода
Бизнес - доход выше среднего
Элит / Премиум - высокий уровень
При этом с категорией Премиум возникает больше всего сложностей, так одни определяют ему место между бизнес и элит классами, другие же ставят выше элиты. А от понятия 'эконом' и вовсе застройщики уходят, заменяя его 'комфортом'.
Так, по данным за август месяц, на территории Ленинградской области сосредоточено:
- 51 проект/ 30% - Комфорт/ Эконом класса
- 59 проектов/ 34% - Бизнес класса
- 62 проекта/ 36% - Элит/ Премиум класса
Плюс, два проекта в силу географических особенностей проекта относят себя как к комфорт, так и к бизнес классам. В данной группе представлены: поселки 'Вуокса Вирта' (ДНП 'Вуокса Вирта') и 'Охта-Йоки' от компании ИСК ЗАО, предлагающие участки под застройку и коттеджи, расположенные на первой береговой линии озера Вуокса и реки Охта, соответственно. Прибрежная зона в комплексах относится к бизнес классу, оставшаяся часть поселка - к комфорт. И, МЖК 'Новая Скандинавия' (ЗАО 'Озерки') в свою очередь, в зависимости от уровня комфортности жилья, распределяет домовладения по классовой принадлежности: квартиры (с площадями от 44 - 250 кв.м) - бизнес класс, а таунхаусы (площадью от 265 - 324 кв.м) - элита.
Как не парадоксально, но и на загородном рынке можно встретить предложения далеко не соответствующие заявленному уровню. Так, несколько поселков позиционирует себя как представители высшего класса за счет удачного расположения в границах города или ближайшем пригороде, при этом на территории комплексов не создан достойный уровень инфраструктуры и вид из окна оставляет желать лучшего. Примеров приводить не будем дабы не обидеть девелоперов, но такие проекты существуют и потенциальный покупатель должен четко представлять совокупность каких характеристик определяет классовую принадлежность комплекса в целом, и что она не ограничивается удобным транспортным сообщением, а распространяется на технологию используемую при строительстве, внутреннее решение домов, про однородность среды обитания и социальную инфраструктуру тоже забывать нельзя.
Распределение МЖК по территории области, в зависимости от класса весьма ожидаемо. Так, северные направления (Выборгский, Выборгский СПб, Курортный СПб, Приозерский районы) по большей части ориентированы на сегмент покупателей с доходами выше средних и высокие - 32%/ 27 проектов бизнес и 42%/ 36 проектов элит класса, доля комфорта равна 26%/ 22 проекта.
Южные же направления, включающие Гатчинский, Кировский, Колпинский, Ломоносовский, Петродворцовый СПб, Пушкинский и Тосненский районы, в целом имеют невысокий уровень предложений - 37 проектов, среди которых 51,4%/ 19 - комфорт, и по 24,3%/ 9 проектов - бизнес и элит. Хотя уже и на юге начали определяться районы с преобладанием предложений повышенной комфортности: Пушкинский (4 проекта элит-класса, 2 бизнес и 3 комфорт), Кировский (2 элит, 1 бизнес и 1 комфорт) и Петродворцовый (2 элит, 1 бизнес и 1 комфорт). Петродворцовый и Пушкинские районы за счет наличия многочисленных рекреационных зон, близости Финского залива и памятников архитектуры в ближайшие годы смогут побороться за рыночную нишу среди элитных проектов.
Быстроразвивающийся Всеволожский район в ближайшее время переместится в привилегированные ряды. На сегодняшний день на его территории преобладают объекты бизнес-класса - 43%/ 22 поселка, предложений для высшей прослойки населения тоже хоть отбавляй - 33,%/ 17 МЖК. Пограничное расположение, отделяющее юг и север области, дает о себе знать, поэтому Всеволожский можно назвать районом контрастов, т.к. несмотря на явное преобладание объектов бизнес и элит классов, доля эконома находится на достойном уровне - 24%/ 12. Например, за 6,5 млн. можно приобрести коттедж 163 кв.м на земельном участке 12 соток в комплексе 'Новое Щеглово' от компании ООО "ВЕ ТД "Гонг" всего лишь в 6 км от КАД, при этом будет представлен лишь минимальный набор инфраструктуры (спортивная и детская площадки, КПП). Или же домовладение площадью 360 кв.м на участке 36 соток в поселке 'Medovoe'/ 'ПетроСтиль' с богато развитой инфраструктурой (spa - салоны, тренажерные залы и пр. удобствами ) уже обойдется 67,9 млн. руб.
Если рассматривать распределение МЖК по удаленности от КАД и классовой принадлежности, то в 40 километровой зоне от Петербурга, пригодной для постоянного проживания, преобладают поселки элит (28,7%/ 50 проектов) и бизнес (22,4%/ 39 проект) классов, а доля эконома не превышает 17,2%/ 30 проектов.
После отметки 60 км резко сокращается процент элитки, но отдельные предложения все же присутствуют и на отдаленных территориях. Например: поселок 'LAKES`BERRY CLUB'/ 'Петербургская Недвижимость' располагается в 90 км от КАД, с ценой предложение от 32 млн. руб., при этом площадь участков соответствующая - от 45 соток - есть где разгуляться.
Т.о., направление и удаленность объекта не сильно влияют на принадлежность коттеджного поселка к определенному классу. Рынок богат на близкие от Петербурга предложения во всех сегментах. Количественное преобладание коттеджных поселков бизнес и элит-класса у границ города выравнивается с комфортом при пересчете на число объектов в рамках самого комплекса (общего кол-ва домовладений). Так что возможность проживания за городом в хорошей транспортной доступности с городом, благодаря КАД, присутствует у представителей всех слоев. Например: в МЖК 'Токкари-Ленд'/ 'ГарантЪ-Девелопмент' в 7 км от Петербурга возможна покупка секции в таунхаусе площадью от 126 кв.м с участком 2 сотки за 5,6 млн. руб.
К одному из определяющих критериев отнесения конкретного проекта к определенному классу, является уникальность природных ресурсов: наличие в шаговой доступности заповедников, прибрежной зоны, лесов первой. Так, среди всех поселков Ленинградской области, имеющих первую береговую линию (их количество варьируется в пределах 28) со средней ценой за сотку 472 тыс. руб., подавляющее большинство комплексов относится к бизнес и элит классам (13 и 12 проектов) и лишь 4 предложения в сегменте 'комфорт', где цены на порядок ниже. Например: 'Северная Корона' от компании 'Евросиб-Девелопмент' продает участки начиная от 185 тыс. руб.
Одним из основных минусов приобретения жилья в поселке комфорт класса является экономия на площадях. Это касается как площадей самих домовладений, так и придомовых территорий.
Средняя минимальная площадь в коттеджах и таунхаусах комфорт-класса почти в два раза меньше элиты, при этом размеры земельных участков изменяются, но не так четко выражено - наиболее же ощутимая разница проявляется в максимально допустимых площадях. Так, площади некоторых домовладений класса 'de lux' могут достигать и 1200 кв.м ('Северный Версаль' от компании 'Конкорд Менеджмент'), а приусадебных участков до1 Га как в поселке 'Лукоморье'/ ООО 'Меркурий'.
От размера дома напрямую зависит цена конечного предложения: в большинстве случаев в постройку уже заложена стоимость участка.
Цена 1 кв.м в зависимости от класса и типа домовладения находится приблизительно на одном уровне:
Комфорт - от 46,4 - 48,1 тыс. руб. за кв.м
Бизнес - 65,1 - 68,9 тыс. руб. за кв.м
Элит - 92,6 - 107,9 тыс. руб. за кв.м
Разница между комфорт и бизнес классами не столь велика в пересчете на квадратный метр, но за готовый объект итоговая цифра будет отличаться приблизительно в полтора-два раза, т.к. площади участков и самих домов в бизнесе будут выше, плюс, к этому прибавится дополнительная статья затрат на создание инфраструктуры: в экономе обычно присутствует минимальный уровень объектов социально-бытового назначения - детская и спортивная площадки, КПП, охрана; в бизнесе к этому списку примкнут отдельные обслуживающие население объекты - ресторан, спортивный комплекс, пирс или магазин и пр. Накладные расходы по эксплуатации которых, так же в последствии лягут на плечи жителей.
В зависимости от размера и месторасположения коттеджного поселка, в комфорте могут быть созданы условия по крайней мере не хуже, чем в бизнесе. Например, на территории комплекса для постоянного проживания 'Кивеннапа' от компании 'НеваИнвестПроект' планируется создание детского сада, ресторана, теннисного корта, церкви и много другого, т.к. количество возводимых домовладений (около 900) не сможет обслужить населенный пункт, к которому прилегает коттеджный поселок (п. Первомайское). И, чтобы проект стал конкурентоспособным, рынок диктует создание соответствующих благ, способных удовлетворить минимальный уровень потребностей.
В элитных же проектах более ощутимую роль при формировании итоговой цены вносит стоимость придомового участка. Если рассматривать предложения земельных участков с коммуникациями, обобщенными в единый комплекс, без подряда на строительство, то можно представить уровень цен за сотку под элитный дом - средняя минимальная стоимость сотки равна 369 тыс.руб. В итоге, цена только среднестатистического участка в 20 соток сопоставима по стоимости с коттеджем в поселке классом ниже. А изыски инфраструктуры, включающие рестораны, причалы, стоянки для вертолетов, spa-салоны и теннисные корты, обойдутся еще порядка 25 - 30 тыс. руб. в месяц.
Немаловажное значение в ценообразовании и отнесении к тому или иному классу играет и технология возведения домов. Уже сформировался ряд материалов, которые используются при строительстве, ориентированных на тот или иной класс. При коттеджной застройке в комфорт-классе преимущественно используются недорогие строительные материалы, ориентированные на быстровозводимые конструкции - панельно-каркасные (34% коттеджей и 33,3% таунхаусов). В целом, что касается таунхаусов и квартир, то они в силу своих конструктивных особенностей возводятся преимущественно из кирпича и газобетона, реже посредством каркасных технологий.
На втором месте по популярности находятся газобетон и пенобетон - 31% коттеджей и 25% таунхаусов. Деревянное домостроение в сегменте эконом-класса используется лишь в 23% коттеджей эконом-класса. А сами поселки в большей массе сосредоточены на дальних расстояниях от города (свыше 40км) и предназначены для сезонного проживания. Чего не скажешь про аналогичные проекты, но уже в бизнес-классе. Так, уже 31% коттеджей реализуется из дерева, 28% - из газобетона и 26% - по каркасной технологии. Т.о., на первый план выходят конструкции, проверенные временем и имеющие более высокую прочность.
Высшие слои общества предпочитают жить в кирпичных (36% коттеджей и 44,4% таунхаусов) и деревянных домах (31% коттеджей).
Т.о., отличия между комфорт, бизнес и элит классами заключаются как во внешнем облике домовладения при использовании различных технологий строительства и планировок, так и во внутреннем уровне представленной на территории инфраструктуры, коммуникаций. Но появляются проекты и в сегменте эконома, преимущественно крупные комплексы, где за разумную плату можно приобрести весь спектр социально-бытовых услуг. А чем крупнее МЖК, тем между большим количеством жителей распределяются накладные расходы и, соответственно, ежемесячная плата на эксплуатационное обслуживание будет значительно ниже, чем в элите, которая предполагает все-таки клубный характер жизни и ограниченное количество соседей.
Если рассматривать пропорциональное распределение поселков по классам, то доля представленных проектов элит-класса равна 36%, а комфорт - 30%. При этом разница в человеческом ресурсе колоссальна, т.к. к высшему слою в процентном выражении относится порядка 5-8% из числа всех жителей Петербурга и области, а сегмент эконома необъятен. Если же оценивать уровень спроса и предложения, то чаша весов будет уже не пользу элиты, предложения поселков которых в данном сегменте превалирует над спросом. Востребованную же нишу объектов комфорт-класса застройщики не спешат восполнить из-за высоких затрат на строительство (в первую очередь, это прокладка коммуникаций, развитие инфраструктуры, высокая стоимость покупки земельного участка) а потому и низкого уровня рентабельности проектов в целом.
Сама возможность приобретения загородного жилья говорит об уровне достатка человека, пусть то будет комфорт, бизнес или элит класс, выбор же остается за нами:
Источник: poselkispb.ru
Назад в раздел "Аналитика. Недвижимость"
