Коротко о важном
2008 год в отношении загородного рынка нельзя трактовать однозначно: год начался с активного спроса, а продолжился затяжным кризисом продаж, который связан не только с удорожанием цен на объекты недвижимости, но и с общеэкономической и политической обстановкой в стране и в мире.
Но, тем не менее, рынок развивается и пополняется новыми предложениями и нововведениями. В нынешнем году возросла активность девелоперов в южных районах области - 21 коттеджный поселок. Больше всего проектов появилось в Пушкинском - 6 комплексов (например: таунхаусы - 'Кузьминское плато'/ 'СтройСвет' или проект со смешанной застройкой - коттеджи и таунхаусы - 'Павловград' от компании 'Альфа-Строй') и Ломоносовском районе - 5 (коттеджи в 'Австрийской деревне'/ 'Waltz House'; участки под застройку - 'Можайское' от 'FD-GROUP'); знаменательно, что первый МЖК появился и в Колпинском районе СПб - 'Северная Славянка' от строительной компании 'Балтия'.
Северные направления также не сдают свои позиции - заявлено о строительстве 42 поселков: во Всеволожском - 17 проектов, Выборгском - 14 поселков, Курортном и Приморском СПб по 2 проекта и в Приозерском районе - 7.
Год выдался олимпийским, но соревнования проходят не только на спортивных площадках, но и на земельных участках, так впервые Всеволожский район выбивается в лидеры по общему количеству коттеджных поселков, находящихся в продаже или в проекте, и насчитывает 56 МЖК. Выборгский же район уступает на 4 проекта и общий счет составляет - 56:52 в пользу Всеволожска.
Всего же за текущий год на рынок было выведено 63 новых проекта.
Из 63 новых комплексов треть (35%/ 22) находится на дальних расстояниях - начиная от 41 км. Остальные удерживают прочные позиции в 40 километровой зоне от города - 41 поселок/ 65%.
Из числа всех предложений на рынке (198 поселков), находящихся на стадии продаж или в проекте, доля, занимаемая близлежащими к городу проектами (до 40 км) равна 68%/ 134 поселка.
Анализируя все выведенные в 2008 году проекты, по типам домовладений в явном приоритете оказываются предложения коттеджей. Данная ситуация говорит о том, что девелоперы стараются максимально увеличить свою прибыль зарабатывая и на земле и на строительстве коттеджей, несмотря на ухудшившуюся коньюктуру рынка, не предлагать к продаже только земельные участки.
Одновременно с привычными коттеджами все чаще стали появляться предложения таунхаусов. Среди новых МЖК уже 9 комплексов состоят исключительно из сблокированных домов и еще порядка 6 проектов совмещают данный тип домовладения с другими постройками. За границей таунхаусы создавались как альтернатива полноценному дому, но классом ниже. В России же получается все наоборот - в большинстве случаев, за редким исключением, это жилье ориентировано не для комфорт-класса, со средним уровнем дохода, а скорее для бизнес и элит классов, что отражает минимальный диапазон цен - от 5 и до 41 млн. руб. Например: 'Таунхаусы во Всеволожске' - элитный вариант альтернативы в городе от компании 'Окстрой' с ценой 42 тыс. руб. за кв.м. Разброс цен колоссальный, притом, что практически все поселки сосредоточены в 30 км от КАД, но это в свою очередь и является основной причиной такого удорожания, так как стоимость земли с подведенными коммуникациями в близлижащих к городу районах является наиболее высокой. В качестве исключения можно выделить комплекс 'Приозерск-комфорт'/ ООО 'Тепло-Сервис', в котором секцию в коттедже можно приобрести от 2,7 млн. руб., но в 100 км от города.
Если рассматривать распределение коттеджных поселков по классам, то уже 35%/ 21 проект принадлежит к комфорт-классу. Т.о., идет переориентирование застройщиков на массовый сегмент рынка - средний-класс, величина спроса которого в основном ограничена кредитоспособностью банков. Данный факт связан с постепенным насыщением предложений в бизнес и элит классах а потому высокой конкуренцией и сложностью с реализацией данных проектов на рынке и как следствие - увеличение сроков экспозиции.
При этом количество проектов в высшем ценовом диапазоне не думает снижаться и составляет 28%/ 17 поселков.
Как ни странно, но среди материалов, используемых при строительстве новых коттеджных поселков, приоритет отдается одному из самых дорогостоящих - кирпичу. Это связано в первую очередь с тем, что среди выведенных в этом году проектов резко возросла доля таунхаусов и квартир, при возведении которых как раз, преимущественно, используются прочные и долговечные технологии. 38 проектов содержат объекты, выполненные из кирпича, 19 поселков специализируются на деревянном домостроении, по 7 - газобетон/ пенобетон и замыкает список монолит в несъемной опалубке - 4 поселка.
Примечательно, что в нынешнем году ценообразование полностью формируется в пересчете на рубли нежели в условных единицах, так что рядовой покупатель теперь не зависит от колебаний доллара или евро. Начало года было отмечено резким удорожанием недвижимости, сейчас же на рынке относительное затишье. В целом с начала года, по данным poselkispb.ru, средний уровень повышения стоимости 1 кв.м/ сотки земли составил:
для коттеджей - 24,5%
для таунхаусов - 22,6%
для земельных участков - 37,3%.
Особенно ощутим скачок цен в проектах элит-класса. Например: объекты в коттеджном поселке 'De Lux' 'NAHIMOFF'/ 'Северо-Западный строительный трест' с начала года подорожали на 36%, с 25 млн. руб. до 34 млн. руб. Или, земельные участки в МЖК 'Правдинское озеро' были переоценены как за счет стоимости 1 сотки (с 4 тыс. усл. ед. до 5 тыс. усл. ед./ сотка), так и переориентирования на другой курс условной единицы (с 31 руб. до 35 руб.), т.е. 1 сотка выросла со 124 до 174 тыс. руб.
Минимальная же стоимость 1 кв.м/ сотки земли в предложениях, выведенных на рынок в 2008г. составляет: в коттеджах - 60,2 тыс. руб.; в таунхаусах - 72,5 тыс. руб.; на участках - 229 тыс. руб./ сотка.
Превышение стоимости таунхаусов над коттеджами объясняется тем, что большинство таких проектов нацелено на бизнес или элит классы (70%/ 10 проектов), плюс, удачное месторасположение и близость города - и цена вполне адекватна общерыночной ситуации.
Предпочтения и спрос самих покупателей можно отследить при анализе реализованных проектов. По итогам неполных трех кварталов 2008г., было продано порядка 23 коттеджных поселков. Из которых 12 проектов - предложения коттеджей, по 4 - участки под застройку и смешанные проекты, 2 - таунхаусы и 1 МЖК с квартирами. По материалам изготовления предпочтение отдавалось дереву - 44% и каркасным конструкциям - 31% проданных поселков. Большинство купленных участков под строительство располагалось на расстоянии свыше в 60 км - 6 из 7 - это так называемые 'дальние дачи'. Среди же коттеджей, таунхаусов и квартир большая часть прилегает к городу.
Т.о., количество проданных поселков чуть больше 20, а заявленных к строительству более 60. Разница достигает 3-х раз, притом, что есть спрос, увы, который не подкреплен платежеспособностью граждан в связи с повышением процентных ставок по кредитам в среднем на 1,5 - 3 % и ужесточением общих условий кредитования. Остается только ждать как поведут себя рынок и покупатели:
Источник: poselkispb.ru
Назад в раздел "Аналитика. Недвижимость"
