Земля это один из главных исчерпаемых и не возобновимых ресурсов на планете, который рано или поздно закончится. Поэтому стоимость земли как таковой не стоит недооценивать. 

     Территория Ленинградской области занимает площадь равную 85,9 тыс. кв.м, из которых 55,5% территории области занимают леса. Поэтому в период активного роста малоэтажного строительства, в частности коттеджных поселков, особой ценностью обладают инженерно-подготовленные земли. 

     Большинство МЖК предлагают приобрести готовые домовладения - это 147 из 202 поселков, находящихся на стадии активных продаж или не поступившие в продажу. И, лишь 55 проектов реализуют инженерно-подготовленные наделы под индивидуальную застройку, таким образом: 
31/ 56,4% проект предлагает исключительно землю; 
оставшаяся часть - 24/ 43,6% совмещают в рамках проекта два типа предложений - земельные участки и готовые домовладения. 

     Застройщики, одновременно предлагающие землю и дома, ставят в затруднительное положение остальных покупателей объектов недвижимости, т.к. доля покупок участков с инвестиционной целью (с целью перепродажи) всегда присутствовала, что тормозит возведение домовладений в срок в соответствии с планом застройки поселка и нормализации жизни в загородной резиденции. 

     Общее распределение коттеджных поселков, реализующих земельные участки, по территории Ленинградской области, выглядит следующим образом: 


     Преобладающее число предложений сосредоточено в Выборгском р-не - 29/ 52,7%, и во Всеволожском р-не - 11/ 20% . Это обусловлено в первую очередь их значительными площадями и инвестиционной привлекательностью, из-за наличия налаженных рекреационных зон, близости города, хорошей транспортной доступности, сосредоточения сектора промышленного производства (как следствие, обеспечение высокого уровня рабочих мест для населения) - за счет чего спрос и предложение на участки под индивидуальное строительство в данных направлениях всегда будет на должном уровне. 

     Менее богаты на предложения инженерно подготовленных участков южные направления - лишь по одному проекту находится в Кировском, Колпинском СПб, Ломоносовском и Волховском районах. 

     Если рассматривать удаленность наделов от черты Петербурга, то бросается в глаза существенная разница по назначению или целям приобретения объектов: участков под застройку для постоянного и сезонного проживания. Так, до 40 км от города сосредоточено 25/ 45,4% поселков - в соответствии с комфортной транспортной доступностью, пригодные для постоянного проживания; а в пределах начиная от 40 км и выше - 30/ 54,6%. Т.о., большинство покупателей, приобретают земельные участки под строительство жилья для временного пребывания, отсюда, к качеству построенных домовладений и коммуникационной оснащенности земли не предъявляются столь завышенные требования, как к приближенным к городу, а, следовательно, в целом себестоимость их будет ниже. 


     Из вышеизложенного вытекает то, что целевое назначение большинства земельных участков - ДНП (40/ 73%), СНТ или ДНТ (в сумме 5/ 9%), т.е. располагающиеся на землях сельхоз назначения и имеющие разрешенное использования данных участков под ведение садоводства или дачного хозяйства, т.е. не предназначенные для строительства и постоянного проживания. Но, в отличии от СНТ/ ДНТ, в ДНП предусмотрено возведение дачных построек. Поэтому ДНП на сегодняшний день является основным инструментом, позволяющим инвесторам производить коттеджную застройку. 

     Для справки: в апреле текущего года Конституционный суд РФ признал неконституционным положение закона 'О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан', которое запрещает прописываться в строениях, возведенных на садовом участке. 
Суд указал, что регистрироваться на садовых участках возможно при соблюдении следующих условий: 
круглогодичное постоянное проживание в садовом доме; 
наличие заглубленного фундамента; 
инженерное оснащение дома (отопление, канализация, водопровод, электричество и пр.); 
наличие систем обеспечения безопасности, в т.ч. противопожарной. 

     Доля земель со статусом ИЖС, т.е. участком расположенном в черте населенного пункта, для возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем, равна 18% или 10 поселкам. Данное целевое использование преобладает во Всеволожском районе за счет нахождения или примыкания ряда проектов к черте города - 7 комплексов. Например: поселок 'Серебряный бор во Всеволожске'/ ООО 'Бизнес-Консалт' располагается на территории г. Всеволожска; или же комплекс 'Островки'/ 'Петербургская недвижимость' находится в пределах границ дер. Островки (Пороги). 

     По количеству предложений в рамках одного поселка преобладают мелко (до 50 единиц) и среднемасштабные проекты (от 50 - 100 участков) с долевыми показателями равными 33 и 45% соответственно. Доля крупных проектов (начиная от 200 и более предложений) составляет- 10%. Например: компания 'ПулЭкспрессИнвест' занимается реализацией целого ряда крупных коттеджных поселков: 'Золотые пески' на 207 участков; 'Зеркальный' - 248 объектов; 'Ольшаники' - 192. 

     Средние размеры участков в Ленобласти колеблются от 14,5 - 31 сотки. Но, конечно же, есть и значительные отклонения от средних величин, и некоторые предложения по размерам не уступают целым усадьбам. Например: в поселке 'Гармония' от компании 'Стинком' предлагаются наделы до 1 га. 



     В виду последних событий на мировом финансовом рынке, ужесточению условий ипотечного кредитования, некоторые застройщики, ранее занимающиеся исключительно строительством домов, начинают предлагать покупателю и земельные участки. Такой способ снижения рисков и увеличения уровня продаж весьма оправдан, за счет повышения оборачиваемости денежных средств (возможность окончить планируемое строительство или вложить деньги в развитие новых проектов) и дополнительного оказания подрядных услуг по желанию клиента. Так, одна из крупнейших компаний на рынке загородного домостроения ООО 'Особняк' во всех своих коттеджных поселках начала реализацию земли: 'Новый мир', 'Парквэй', 'Элегия', 'Хаапала'. Или же, ИСК 'Константа' в МЖК 'Новое Минулово' в третьей очереди также дополнительно открыла продажу участков. 

     Главными ценообразующими факторами при формировании стоимости сотки земли в коттеджном поселке являются: месторасположение, транспортная доступность, класс поселка, уровень коммуникационной оснащенности и инфраструктуры.


     Среднее максимальное значения уровень цен держится в Курортном районе. Это происходит за счет элитности направления и наличия береговой линии у коттеджных поселков - 756,7 тыс. руб. за сотку. Средний минимальный уровень цен представлен в отдаленном от города Волховском районе - 120 тыс. руб. Например: участки под застройку в комплексе 'Ладожский простор' в 130 км от города можно приобрести начиная от 120 тыс. руб. за сотку. 

     При этом, величины минимальной и максимальной стоимости сотки земли по районам могут значительно отклоняться от средних показателей. Например: в поселке 'Видовое'/ ЗАО 'Желдорипотека' в Курортном районе сотку земли можно приобрести начиная от 500 тыс. руб., в то время как средний минимальный показатель находится на уровне 756,7 тыс. руб.


     Такой немаловажный фактор как наличие первой береговой линии оказывает значительное влияние на итоговую цену продажи. Отклонение средней стоимости сотки земли в прибрежной зоны от минимальной средневзвешенной цены по области достигает более 230 тыс. руб., т.е.: 532 против 300 тыс. руб. 

     При выборе участка не следует упускать из виду уровень его коммуникационной и инфраструктурной оснащенности. Скажем, 5 - 6 кВт электроэнергии на участок хватит лишь на небольшое строение, но никак ни на шикарный особняк. В среднем же застройщики предлагают от 8 - 15 кВт электроэнергии. Острее стоит проблема с канализацией и водопроводом. Лишь у единиц инженерная составляющая на должном уровне (у проектов, расположенных в черте города или не столь удаленных от КАД), решая все эти вопросы многие застройщики прибегают к использованию локальных септиков и скважин. 

     Минимальный для жизни уровень инфраструктуры так же оставляет желать лучшего: спортивная и детская площадки и внутрипоселковые дороги - стандартный набор для коттеджных поселков, продающих лишь земельные участки. В качестве исключения можно выделить поселок 'Охтинское раздолье' от компании 'Вертикаль', в котором заявляет о дополнительном строительстве детского сада, кафе и магазина. При совмещенном с домовладениями варианте инфраструктура представлена на более высоком уровне: плюс к основному набору - магазин, кафе, тренажерный зал или клуб-бильярд. 

     Хотя вторичный рынок коттеджной застройки еще толком не сформировался по причине бурного развития данного сегмента лишь в последние годы и полноценного функционирования лишь небольшой доли МЖК, но перепродажи объектов, чаще всего купленных с инвестиционной целью, ведутся как на базе строительных компаний, так и в агентствах недвижимости. Например: компания 'ПулЭкспрессИнвест' предоставляет весь спектр услуг по перепродаже вторичных объектов недвижимости, практически, на уровне цен первичных ('Подгорное', 'Три берега', 'Борисово-2' и др.). 

     На сегодняшнйи день, рынок земельных участков стабильно развивается. Только за текущий год были открыты продажи участков в 21 коттеджном поселке из 72. Бум предложений пришелся на осень - половина из новых заявленных к строительству комплексов (7 из 14) занимается реализацией земли. Таким образом, девелоперы пытаются адаптироваться к изменяющимся условиям на рынке, чтобы в период пониженного спроса на недвижимость не выбыть из гонки за прибыльностью.